Con la llegada de una nueva temporada de verano, la inversión inmobiliaria en la Costa Atlántica vuelve a estar en el centro de las consultas. Comprar una propiedad para alquilar durante los meses de mayor movimiento turístico puede ser una alternativa, aunque la rentabilidad depende de cuánto cuesta adquirir el inmueble, qué ingresos puede generar y durante cuánto tiempo permanece ocupado.
Un informe de Mirando.ai analizó más de 33.000 viviendas publicadas en el mercado inmobiliario y comparó cuatro destinos de la costa bonaerense: Cariló, Pinamar, Villa Gesell y Mar del Plata. El relevamiento examinó los valores de venta, la disponibilidad de alquileres anuales y los precios publicados para la temporada de verano.
Cariló, Pinamar, Gesell y Mar del Plata: cuánto cuesta comprar
Las diferencias entre las localidades aparecen desde el momento de ingresar al mercado. Cariló concentra los valores más elevados: el metro cuadrado de los departamentos se ubica en US$ 3.333, mientras que el de las casas alcanza los US$ 1.846. En esa localidad se contabilizaron aproximadamente 664 viviendas en venta.
En Pinamar, con 5.328 propiedades publicadas, los valores son de US$ 2.300 por metro cuadrado para departamentos y US$ 1.528 para casas.
Por su parte, Mar del Plata registra 21.108 propiedades en venta, con valores de US$ 2.062 por metro cuadrado para departamentos y US$ 1.021 para casas.
Villa Gesell presenta los precios más bajos entre los cuatro destinos analizados: US$ 1.310 por metro cuadrado para departamentos y US$ 1.064 para casas. Allí se contabilizaron 2.319 viviendas en venta.
Alquiler anual: Mar del Plata se diferencia del resto
La posibilidad de mantener una propiedad alquilada durante los doce meses del año es otro factor importante para evaluar una inversión.
En este aspecto, Mar del Plata cuenta con un mercado de alquiler permanente más desarrollado. Por cada 1.000 viviendas publicadas en venta, hay alrededor de 67 ofrecidas en alquiler anual. En Pinamar, la proporción baja a casi nueve; en Villa Gesell, a cuatro; mientras que en Cariló no se registraron propiedades que permitan calcular una oferta de alquiler anual representativa.
Mar del Plata cuenta con 1.407 viviendas ofrecidas bajo esta modalidad, una diferencia considerable frente a las localidades más vinculadas con el turismo de temporada.
En el caso de los departamentos de un dormitorio, el alquiler anual por metro cuadrado alcanza los $18.750 en Pinamar y los $17.876 en Mar del Plata. Aunque alquilar en Pinamar resulta aproximadamente un 5% más caro, comprar una propiedad allí cuesta alrededor de un 15% más.
Esa diferencia se refleja en la rentabilidad bruta anual: 6,1% en Pinamar frente al 6,6% en Mar del Plata.
En Villa Gesell, el rendimiento estimado es similar al de Mar del Plata, pero el cálculo se basa en apenas seis propiedades ofrecidas en alquiler anual, por lo que debe tomarse como una referencia y no como una medición representativa de todo el mercado.
Qué rentabilidad ofrecen los departamentos de dos dormitorios
Al comparar departamentos de dos dormitorios, los porcentajes también se ubican cerca del 6% anual.
-
Mar del Plata: 6,1%.
-
Pinamar: 6,0%.
Estos valores son similares a los registrados en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, como Villa Pueyrredón, Liniers, San Telmo y Barracas, con un 6% anual, y Almagro, Parque Chacabuco, Boedo y Santa Rita, con un 6,1%.
Cuánto debería generar una propiedad para alcanzar un 6% anual
El informe también calculó cuánto tendría que producir una propiedad por año para alcanzar una rentabilidad bruta del 6% sobre su precio mediano de venta.
En el caso de los departamentos de un dormitorio, los ingresos anuales necesarios serían:
| Localidad | Ingreso bruto anual |
|---|---|
| Cariló | US$ 12.600 |
| Pinamar | US$ 6.900 |
| Mar de las Pampas | US$ 6.600 |
| Mar del Plata | US$ 5.394 |
| Villa Gesell | US$ 3.120 |
Para las casas de tres o más dormitorios, los valores necesarios serían US$ 24.000 en Cariló, US$ 18.000 en Pinamar, US$ 11.910 en Mar de las Pampas, US$ 11.700 en Mar del Plata y US$ 8.100 en Villa Gesell.
.Estas cifras funcionan como una referencia para comparar el ingreso que podría generar un alquiler temporario con el rendimiento de un contrato tradicional durante todo el año.
Cuánto se pide por alquilar durante el verano
Los precios publicados para la temporada muestran diferencias importantes según el destino, la ubicación y las características de cada propiedad.
En Mar del Plata, un departamento nuevo de cuatro ambientes ubicado en Playa Chica, sobre la avenida Patricio Peralta Ramos al 4800, se ofrece a US$ 6.500 para la segunda quincena de diciembre, US$ 8.000 para la primera de enero y US$ 7.000 para la segunda.
En plataformas de alquiler temporario también aparecen opciones que parten de aproximadamente US$ 1.500 y superan los US$ 5.000, dependiendo del inmueble y las fechas seleccionadas.
En Pinamar, para la segunda quincena de enero se encuentran departamentos de un dormitorio, con capacidad para cuatro personas y próximos a La Frontera, por valores cercanos a los US$ 2.500. En el otro extremo, algunas unidades de tres ambientes sobre la avenida Jorge Bunge superan los US$ 10.000 por quincena.
En Cariló, numerosas propiedades se ofrecen alrededor de los US$ 6.000 para la segunda quincena de enero, aunque los valores varían según la superficie, la ubicación, los servicios y las fechas contratadas.
Los límites del cálculo de rentabilidad
El relevamiento toma como referencia los precios publicados y no los valores finales de las operaciones inmobiliarias. Además, no mide la demanda efectiva, las consultas, las reservas ni el nivel de ocupación de los alquileres temporarios.
Por ese motivo, los precios de verano no permiten determinar por sí solos cuánto termina ganando un propietario durante la temporada.
También hay que considerar que la rentabilidad calculada es bruta: no contempla expensas, impuestos, servicios, mantenimiento, limpieza, comisiones ni los períodos en los que la propiedad permanece desocupada.
El análisis permite comparar los costos de ingreso y los rendimientos potenciales de distintos destinos de la Costa Atlántica, pero la rentabilidad real de cada inversión dependerá de los ingresos efectivamente obtenidos y de los gastos necesarios para mantener y alquilar el inmueble.
